Regolamento e rispetto delle norme- esperto risponde
Regolamento e rispetto delle norme- esperto risponde
Buongiorno.
Il condominio in cui abito (19 condomini) , è regolato da un regolamento di tipo “contrattuale” (ove è noto che per la modifica di regolamento vi è la necessità dell’unanimità del consenso dell’assemblea).
Per consuetudine, la ripartizione delle spese relative al consumo di energia elettrica non viene effettuata nel rispetto dell’art. 23 del regolamento stesso probabilmente già dalla nascita del condominio stesso cioè dal 2000.
Quest’anno, per la prima volta non ho votato ne il bilancio consuntivo ne quello preventivo poichè appunto le spese del consumo di energia elettrica non vengono ripartite nel rispetto dell’articolo sopra menzionato.
Chiedo se dunque oggi è possibile che venga rispettato il regolamento (cioè l’art. 23) o invece come dicono amministratore e condomini ormai vale la “consuetudine” di tutti gli anni già passati poichè l’unanimità degli anni precedenti (per consuetudine ed approvazione dei bilanci) di fatto ha già cambiato il regolamento.
Sperando di esser stato chiaro in allegato il regolamento di condominio (la cui importanza di quanto sopra detto è collegata anche all’art 2 dello stesso).
Si ringrazia anticipatamente della consulenza fornita.
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
“Il regolamento è lo “statuto” del condominio in quanto contiene le norme per l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento di condominio viene distinto in regolamento contrattuale (come nel caso richiamato nel quesito) e regolamento assembleare.
Il regolamento contrattuale (o esterno), normalmente, è predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto. Deve rispettare il contenuto minimo previsto per quello assembleare, ma permette di adottare delle norme ulteriori, introducendo dei limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva.
Il regolamento assembleare (o di origine interna), invece, è il regolamento approvato dall’assemblea ed il cui contenuto è determinato dall’articolo 1138 c.c.
La differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare consiste nel fatto che quest’ultimo non può, di regola, imporre limiti alla proprietà individuale.
Stabilito quale è il contenuto dei due regolamenti, dottrina e giurisprudenza, sono poi giunte alla conclusione che, per modificare un regolamento di natura contrattuale non sempre è necessaria l’unanimità.
Mi spiego: il regolamento di natura contrattuale è composto da “clausole regolamentari” in senso stretto e “clausole di natura contrattuale”. Le prime riguardano le modalità d’uso delle cose comuni, nonché l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali e sono, per ciò stesso, suscettibili di variazioni o di adattamenti in relazione alle mutevoli esigenze dei condòmini con la stessa maggioranza prescritta per l’approvazione del regolamento assembleare. Le clausole di natura contrattuale, invece, traggono la loro forza vincolante dalla volontà negoziale dei condòmini e, pertanto, possono essere modificate solo con il consenso unanime di questi ultimi.
Questa concezione è stata ratificata dalla Sentenza a Sezioni Riunite della Corte di Cassazione del 30 dicembre 1999 n. 943.
Stabilito che anche alcune clausole di un regolamento contrattuale possono, in realtà, essere modificate con maggioranze assembleari non unanimitarie, resta da stabilire se il regolamento possa essere modificato per fatti concludenti, così come esposto nel quesito.
Anche in questo caso, la sentenza a SS. UU. della Cassazione ha definitivamente chiarito che, dato che la legge richiede la forma scritta per la validità del regolamento del condominio, non sono possibili modifiche per fatti concludenti dello stesso.
Ciò significa che il fatto che alcuni condomini non abbiano mai rispettato una data clausola regolamentare non comporta il venire meno della relativa disposizione e la sua sostituzione con la prassi in concreto applicata dai condòmini.”
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