Rifacimento facciate e responsabilità-
Rifacimento facciate e responsabilità
Quesito
Nel mio palazzo un po’ di anni fa sono stati effettuati i lavori di ripristino facciata/balconi… poco dopo aver terminato i lavori si sono subito evidenziati dei difetti che sono stati segnalati all’amministratore e pochi anni dopo sono emerse “bolle” nei rifacimenti ed infiltrazioni nei balconi. Non essendo ancora decorsi i dieci anni in teoria dovremmo essere ancora coperti dai vizi. L’amministratore nell’assemblea di ieri sera ha riferito di aver mandato raccomandate all’impresa esecutrice dei lavori ma di non aver avuto nessuna risposta, un condomino ha riferito di essersi interessata e pare che l’impresa sia in liquidazione od addirittura fallita.
Ora ieri sera ci si chiedeva se ci possa essere una possibilità di rivalsa sul “direttore lavori” per non aver vigilato sull’operato dell’impresa.
Esperto ANAPIC risponde:
Il problema in materia di appalti sono le tempistiche rispetto alle quali si scoprono i vizi, la relativa denuncia e l’attivazione dell’azione giudiziaria conseguente.
Infatti, il contratto di appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo di danaro.
L’obbligazione principale dell’appaltatore è l’esecuzione dell’opera che sia esente da difetti, eseguita secondo quanto pattuito ed idonea a soddisfare lo scopo per cui è realizzata. Il committente ha un generale potere di controllo sulla esecuzione dell’opera che, normalmente, è svolto tramite la figura del direttore lavori. Al termine dei lavori si esegue il collaudo che, se positivo, porta alla accettazione dell’opera da parte del committente ed il saldo del prezzo pattuito. In questo momento cessano le responsabilità dell’appaltatore dovute a vizi o difformità dell’opera che, pur essendo riconoscibili al momento dell’accettazione della medesima (vizi e difformità “palesi”), non siano state rilevate dal committente. Continuano, invece, a permanere le responsabilità che la normativa pone al di fuori del contratto e che gravano sull’appaltatore e che sono esplicitate negli articolo 1667 e 1669 c.c.
L’articolo 1667 c.c stabilisce che l’appaltatore è responsabile per le conseguenze derivanti da difformità o vizi dell’opera rimasti “occulti” (non visibili nè riconoscibili) al momento dell’accettazione finale dell’opera stessa e manifestatosi successivamente. Il committente deve agire contro l’appaltatore entro i due anni dall’avvenuta consegna dell’opera. L’articolo 1669 c.c., invece, trova applicazione quando i vizi siano tali da tali da minacciare il perimetro o la rovina dell’opera. Il predetto articolo prevede che il committente, o i suoi aventi causa, devono fare una denuncia entro un anno dalla scoperta del vizio o del difetto ed il suo diritto si prescrive dopo un anno dalla suddetta denuncia.
La giurisprudenza tende a riconoscere una responsabilità anche del Direttore Lavori non solo nel caso in cui i vizi derivino dal mancato rispetto del progetto, ma anche nel caso i vizi derivino da carenze progettuali.”