Trasformazione posti auto in box, autorizzazione e delibera.
Trasformazione posti auto in box, autorizzazione e delibera.
Buongiorno,
con la presente vorrei sottoporvi un quesito.
Condominio con posti auto pertinenti alle unità immobiliari (ogni unità immobiliari ha un posto auto), una parte di condomini vorrebbe chiudere i posti auto in box.
Nel regolamento condominiale di tipo contrattuale riporta si il seguente vincolo:
“art. 5 regolamento condominiale: I fabbricati, i cortili, le recinzioni e tutte le opere ed impianti costituenti il condominio devono conservare un livello civile e decoroso. Pertanto ogni attività che – anche se da un punto di vista immediato possa riguardare le proprietà esclusive – abbia invece un riflesso od interesse condominiale, dovrà sempre essere disposta od autorizzata dall’Assemblea, ed attuata a cura o sotto sorveglianza dell’Amministratore.”
Inoltre essendo i posti auto posti al piano interrato sul soffitto sono installati gli impianti di carico/scarico, elettrico e riscaldamento con ispezioni e saracinesche varie.
Domande:
– La trasformazione dei posti auto in box necessita di delibera condominiale?
– Se si con quale maggioranza l’assemblea può autorizzare la trasformazione da posti auto in box?
Nell’attesa di un vostro cordiale riscontro porgo cordiali saluti.
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
Anche se i posti auto sono di proprietà esclusiva, la loro trasformazione in box comporterebbe, di fatto, una modifica di una parte comune, costituita dal cortile o area in cui i posti auto stessi sono ubicati.
In linea astratta, ogni condomino ha il diritto di servirsi della cosa comune e ha il diritto, a tal fine, di “apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa” [art. 1102 cod. civ.].
Questo, a condizione che – tra le altre cose – tale utilizzo e tali modificazioni non alterino il decorso architettonico.
Il regolamento condominiale contrattuale consente di limitare legittimamente tale diritto.
In particolare, nel caso di specie il regolamento sembra posto a “presidio” del decoro dell’edificio e delle parti comuni, essendo riservato all’assemblea autorizzare ogni modificazione che possa, in astratto, abbassare il “livello civile e decoroso”, che le parti comuni devono avere.
In sostanza, il regolamento sembra delegare in via assoluta ed esclusiva, anche a scapito delle proprietà individuali, l’assemblea a farsi “custode” di tale decoro.
E’, quindi, ragionevole rispondere affermativamente al primo quesito, ritenendo che la trasformazione debba essere autorizzata.
In merito alle maggioranze necessarie, il codice non contiene alcuna previsione espressa e specifica. Sarebbe, quindi, lecito sostenere che basti la maggioranza – per così dire – “ordinaria”: maggioranza degli intervenuti e 334/1.000.
Sarebbe, tuttavia, più prudente (e, quindi, preferibile) trattare queste trasformazioni come manutenzioni straordinarie e optare per una delibera adottata con la maggioranza degli intervenuti e 500/1.000.
Tags: autorizzazione e delibera., Trasformazione posti auto in box