Termine di prescrizione delle spese condominiali
Termine di prescrizione delle spese condominiali
Quesito
Volevo cortesemente sapere il termine di prescrizione per la richiesta delle spese condominiali (non di pagamento)
mi spiego meglio:
Mi hanno chiesto di accuparmi di stabili con unico proprietario ed appartamenti affittati.
Il proprietario ha verificato che in alcuni stabili non sono state richieste le spese ma solo i canoni di affitto mentre sul contratto c’è scritto che l’inquilino si impegna a pagare le spese di sua competenza.
Le spese in questione NON sono state richieste agli inquilini ed ora si vorrebbe richiederLe ma ci sono dubbi circa il periodo di prescrizione alcuni sostengono 5 anni altri 2.
Potreste chiarirmi il problema?
Grazie
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
La confusione [7 o 5 anni] deriva dal fatto che l’art. 6 L. 22.12.1973 n. 841 prevedeva la prescrizione biennale del “diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto del conduttore”.
Tale norma è, però, stata abrogata dal D.L. 25.6.2008 n. 112.
Per rispondere, quindi, al quesito circa la durata del termine di prescrizione del diritto del locatore al rimborso degli oneri accessori dovuti dal conduttore, bisogna seguire questo ragionamento:
> secondo l’art. 2946 cod. civ. i diritti si prescrivono in dieci anni, fatta salva una diversa previsione di legge;
> l’art. 2948, n. 3) cod. civ. prevede la prescrizione in cinque anni di “pigioni delle case, (…) fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni”;
> bisogna porsi la domanda se gli oneri condominiali rientrino oppure no nel concetto di “corrispettivo di locazioni”;
> dalla lettura dell’art. 9 L. 392/1978 sembra di poter desumere una risposta positiva: il quarto comma dice espressamente che, ai fini IVA, gli oneri condominiali addebitati al conduttore “devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione” ed il successivo quinto comma pone una evidente correlazione tra gli oneri ed i “servizi accessori al contratto di locazione”;
> anche la Cassazione, affrontando il tema degli oneri condominiali dovuti dal conduttore, ha parlato espressamente di “somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi” (Cass. 12.4.2006 n. 8609);
> si può, quindi, sostenere che gli oneri condominiali, dovuti dal conduttore, siano il corrispettivo dei servizi accessori alla locazione e che, per tale ragione, essi rientrino nel concetto di “” di cui al già citato art. 2948, n. 3) cod. civ.;
> la conseguenza è che la prescrizione del relativo diritto al rimborso deve intendersi quinquennale;
> tale ultima conclusione trova un ulteriore supporto nel fatto che la già citata Cass. 12.4.2006 n. 8609 ha evidenziato che l’esistenza di un termine relativamente breve di prescrizione “ .. è giustificata dall’esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve”. Qui, la brevità deve intendersi rispetto al termie ordinario e generale di dieci anni.