Anapic risponde
Quesito:
In caso di convocazione di assemblea avente ad oggetto le modalità di utilizzo di un ascensore condominiale asservito solo ad una parte delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche i condomini che non usufruiscono del bene condominiale sono tenuti ad essere convocati e, in tal caso, a deliberare ?
Il dubbio ci è sorto a seguito della sentenza della Corte di Cassazione (Sez. 2 Civ.Ord.) n. 791-2020.
Si tenga presente che il regolamento condominiale stabilisce già delle modalità di utilizzo dell’ascensore e la discussione è sorta a seguito del mancato rispetto di tali norme da parte del conduttore di uno dei condomini e dei danni economici che ne sono derivati.
Esperto ANAPIC risponde:
Il quesito proposto riguarda la necessità o meno che anche i condòmini che non sono serviti dall’ascensore condominiale debbano essere convocati in assemblea e deliberare in relazione alle modalità di impiego del predetto bene, in considerazione del fatto che già il Regolamento condominiale stabilisce le modalità d’uso dell’ascensore.
La questione giuridica sottesa al caso concreto non può prescindere dall’enunciazione del disposto di cui all’art. 1123 del cod. civ., laddove il legislatore, al comma terzo, ha disciplinato in particolare che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. La predetta norma è finalizzata a disciplinare proprio quelle ipotesi in cui un determinato bene condominiale, per la sua posizione nello stabile o per la sua funzione, viene utilizzato solo da una parte dei condomini. In tal caso, infatti, il legislatore dispone che le decisioni relative al bene vengano adottate e finanziate esclusivamente da coloro che beneficiano dell’utilizzo di quest’ultimo. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 791/2020 ne è la conferma. Vi è tuttavia da precisare che la predetta disciplina stabilita a livello codicistico ben può essere, in ogni caso, modificata dal Condominio tramite il proprio Regolamento, non rientrando l’art. 1123 cod. civ. tra le norme inderogabili. Nel caso specifico oggetto del presente parere, poiché il richiedente menziona l’esistenza di un Regolamento condominiale contenente una disciplina ad hoc per l’utilizzo dell’ascensore, è necessario capire come e d a favore di quali condomini viene regolato l’impiego dell’ascensore in quanto il Regolamento, e quindi la volontà del Condominio, prevale rispetto alla disciplina codicistica di cui all’art. 1123 cod. civ. il quale, in tale circostanza, opera solo relativamente a quanto non viene stabilito a livello condominiale.
Pertanto, se l’ascensore è utilizzato e serve solo una parte del Condominio, e non risulta diversamente dal Regolamento o dai titoli di acquisto, si può parlare di Condominio parziale e vanno convocati solo i condòmini che si servono dell’ascensore.