Casa vacanza, convocazione assemblea per deliberare soppressione portierato con annesse incombenze…….

Casa vacanza, convocazione assemblea per deliberare soppressione portierato con annesse incombenze…….

Quesito:

Buongiorno,

in un condominio ( zona turistica di alta montagna) è attivo fin dagli anni 70 un servizio di custodia e di portierato che prevede l’uso esclusivo dell’abitazione di proprietà del condominio da parte della custode , assunta per svolgere incarico di portierato, custodia, pulizia parti comuni, taglio erba e spalatura neve, nonché di accensione del riscaldamento nelle singole unità abitative previo richiesta dei singoli condomini.

Dal primo di settembre c.m. la custode smetterà il servizio e difficilmente si riuscirà a trovare ancora qualcuno disposto a ricoprire questo incarico. Qualora questo non fosse possibile, alcuni condomini chiedono di poter dare in affitto la abitazione a terzi e di incaricare una ditta esterna alla mansione di portierato, pulizia e manutenzione del verde.

Certamente si potrà locare il bene ed incaricare una nuova ditta esterna alla mansione previa delibera assembleare ART. 1136 comma 2 ( chiedo conferma) . Il mio personale dubbio è quello di dover ottenere una delibera all’unanimità degli aventi diritto. In tal caso, proprio perché trattasi di seconde case, non sarà affatto facile riunire tutti in blocco.

Altro dubbio è quale  giusta reperibilità potrà mai avere una ditta esterna in caso di accensione dei riscaldamenti nel week end su richiesta dei proprietari e quale tempistica di intervento possa avere tale ditta in caso di emergenza ( perdita d’acqua, rotture , guasti etc).

Vogliate per favore darmi alcuni appigli giurisprudenziali; vi ringrazio e vi auguro una buona serata.

Grazie .

 

ESPERTO ANAPIC RISPONDE:

Buongiorno,

di seguito la risposta al quesito da parte del nostro esperto:

 Dalla esposizione dei fatti, parrebbe di capire che non vi sia modo di proseguire il servizio di portierato con annesse incombenze.

Dando per assodata tale circostanza, si tratterebbe, in primis, di deliberare la soppressione del servizio; all’esito, di destinare aliunde i locali originariamente adibiti ad alloggio del portiere e, infine, di commissionare un incarico a un’impresa (o a più imprese) esterna che continui a garantire i servizi.

Per quanto riguarda la soppressione, salvo che il regolamento non preveda la obbligatorietà del servizio – nel qual caso occorrerebbe la maggioranza stabilita dal 5° comma dell’art. 1136 c.c. (Cass. Civ. Sez. II, 26 agosto 2002 n. 12481) – la Giurisprudenza è costante nel ritenere sufficiente la maggioranza stabilita dal 2° comma dell’art. 1136 c.c.

Anche la successiva locazione dell’alloggio originariamente destinato al portiere soggiacerà al preventivo vaglio positivo, con le medesime maggioranze, del consesso assembleare. 

Sul punto, la S.C. ha osservato che: “la conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è un atto d’amministrazione ordinaria essendo possibile conseguire la finalità del “miglior godimento delle cose comuni” (art. 1106 c.c.) anche coll’accrescimento dell’utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto). E, proprio sul presupposto che la locazione sia un atto d’amministrazione

ordinaria, la Corte di Cassazione ha altre volte deciso che anche il singolo condominio possa concludere il contratto, avente ad oggetto un bene comune, senza l’espresso assenso degli altri partecipi, dovendosi presumere, salva prova contraria, che l’atto sia compiuto nell’interesse di tutti” (Cass. II Sez. Civ., n. 10446/98).

Per quanto riguarda, infine, l’affidamento di incarico a una o più ditte esterne per l’espletamento dei servizi precedentemente svolti dal portiere e, segnatamente, la reperibilità per l’accensione del riscaldamento negli alloggi privati, occorrerebbe qualche informazione in più sulla tipologia di impianto. 

In ogni caso, fermo restando la contrattazione dovrebbe essere avviata e conclusa secondo le peculiari esigenze sia dell’ente di gestione che dei singoli partecipanti prevedendo espressamente tale incombente aggiuntivo, laddove il fabbricato fosse dotato di centrale termica e, quindi, vi fosse già un’impresa incaricata di svolgere la funzione di conduzione / manutentore dell’impianto, si potrebbe porre a carico del fornitore anche tale ulteriore adempimento. Rilevo soltanto che, dovendo (almeno così sembrerebbe) l’incaricato accedere (anche) alle unità abitative private, occorrerebbe raccogliere l’espresso consenso dei singoli partecipanti interessati al servizio.

 

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