Convocazioni di assemblea- forma e sostanza
Convocazioni di assemblea- forma e sostanza
Spett.le Associazione.
Un quesito di dettaglio.
Si è verificato che, per un errore informatico, il sistema non ha generato le etichette per tutti (3) gli eredi di una unità immobiliare caduta in successione.
A parte il caso specifico che ha visto solo 1 dei 3 eredi ricevere la comunicazione, a noi preme verificare con voi, in base alla prassi e alla giurisprudenza, quali sono le conseguenze e la “ampiezza” delle stesse.
Più in dettaglio:
a) Non aver convocato, per errore, un condomino inficia nel suo complesso la convocazione e quindi l’assemblea?
b) In che termini il fatto che un condomino, non informato della assemblea, può incidere sulle decisioni assembleari? Mi spiego meglio:
a. Se un condomino non è presente perché non informato ha senso ipotizzare che – se pur immaginando avesse votato contro la delibera – e questo voto non avesse mutato il risultato della stessa comunque la delibera resta valida?
b. In buona sostanza al di la delle verifiche numeriche nell’ipotizzare quale sarebbe stato “il peso” (in un senso o nell’altro) della sua espressione di voto il semplice fatto che non è stato convocato “tout court” può inficiare la validità delle delibere assunte in sua “non presenza perché non informato”?
c. Questo è utile saperlo (è la prima volta che ci capita) anche per gestire al meglio le assemblee tale per cui se si verificano errori di questa natura o si interrompono subito i lavori o, in funzione dei pesi del non presente, si sa come potrebbero essere impugnate
Grazie per un Vostro riscontro in merito.
Distinti Saluti
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
“Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, il destinatario dell’avviso di convocazione assembleare, era il “condomino”. A seguito della Legge n. 220/2012, nella nuova formulazione degli articoli 1136 c.c. e 66, terzo comma, delle Disposizione di attuazione al codice civile viene utilizzata l’espressione “aventi diritto”. Questa differente terminologia porta a pensare che il Legislatore abbia inteso superare il problema della convocazione del condomino apparente, cioè di colui che solo apparentemente possiede lo status di condomino e che, invece, non è legittimato a partecipare alle assemblee condominiali.
Questa linea interpretativa è avvalorata dalla introduzione, a seguito della riforma del diritto del condominio, del registro dell’anagrafe condominiale.
Cosa accade, pertanto, quando una unità immobiliare cade in successione ereditaria?
Innanzitutto, bisogna dire che sussiste un obbligo di collaborazione da parte degli eredi che, anche ai fini della regolare tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, dovrebbero comunicare all’Amministratore i propri dati anagrafici e l’indirizzo per il recapito delle comunicazioni condominiali (articolo 1130, n. 6, c.c.).
Se gli eredi non hanno comunicato nulla, si ritiene che l’Amministratore possa effettuare una visura alla conservatoria dei registri immobiliari. Ai sensi dell’articolo 2648, primo e secondo comma, c.c., infatti, si devono trascrivere l’accettazione della eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei nn. 1, 2 e 4 dell’art. 2643 o liberazione dai medesimi e l’acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto.
Tuttavia, non è detto che al momento in cui viene effettuata la visura gli eredi abbiano già accettato e/o trascritto l’accettazione.
Cosa fare allora? Secondo un orientamento risalente della Corte di Cassazione, se l’Amministratore è a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso (Corte di Cassazione, n. 6926/2007). In questo caso, la Cassazione, sovverte il proprio originario orientamento, sostenendo che non esiste alcun obbligo d’indirizzare l’avviso di convocazione presso l’ultimo domicilio del de cuius.
Si ritiene, tuttavia, più sicuro per l’Amministratore inviare una convocazione impersonale indirizzata agli eredi del defunto all’ultimo domicilio dello stesso o, comunque, presso l’unità immobiliare sita nel condominio in analogia a quanto previsto dall’articolo 303 del codice di procedura civile in merito alla problematica della riassunzione del processo.
In riferimento alla questione della convocazione dell’assemblea che non abbia raggiunto uno degli aventi diritto, l’orientamento giurisprudenziale inizialmente attestato per la nullità del consesso è stato superato. Anche prima della riforma del diritto del condominio, la Giurisprudenza si è consolidata nel riconoscere come semplicemente annullabile la delibera assunta in difetto della presenza del condomino non convocato (Corte Cassazione Civile, SS:UU, n. 4806/2005; Corte Cassazione Civile, n. 33/2010). L’articolo 1137 c.c., soprattutto nella nuova formulazione, stabilisce chiaramente che il condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l’annullamento della delibera assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio entro trenta giorni dalla data della deliberazione per il dissenziente o l’astenuto e entro trenta giorni dalla data della comunicazione della decisione per l’assente.”