CREAZIONE NUOVO ACCESSO CONDOMINIALE INDIPENDENTE
CREAZIONE NUOVO ACCESSO CONDOMINIALE INDIPENDENTE
Quesito:
Un negozio al piano terra abbastanza ampio, dovrà essere frazionato in due: una parte resterà attività commerciale, invece una seconda porzione diventerà un’unità abitativa.
Attualmente il negozio ha solo accesso dall’esterno… dalle vetrine; mentre la nuova unità abitativa dovrà chiedere all’assemblea la possibilità di aprire una breccia verso il vano scale, creando così un nuovo accesso indipendente.
Mi è stata fatta una richiesta per inserire all’ordine del giorno il benestare da parte dell’assemblea dei condomini, per la creazione di tale nuovo accesso.
Domanda: in seconda convocazione, occorre l’unanimità dei proprietari del fabbricato oppure sono sufficienti due terzi?… per caso occorre un’assemblea “speciale” (non credo)?
Segnalo anche che il condominio è formato dal corpo palazzina (7 appartamenti + 2 negozi) e da un corpo sè stante di circa 40 box, che accedono alle parti comuni da un cancello carraio indipendente.
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
“Secondo la Giurisprudenza, l’apertura di una porta di accesso all’appartamento sul pianerottolo condominiale è una attività consentita dall’articolo 1102 c.c. in quanto espressione del diritto di utilizzo e modificazione del bene comune. Nello specifico, secondo i Giudici, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad essi corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato in applicazione del disposto degli articoli 1102 e 1122 c.c..
In pratica, l’apertura della porta viene considerata una “opera di modificazione” che ogni condomino ha la possibilità di realizzare sulla cosa comune. In tema di condominio degli edifici, infatti, deve considerarsi innovazione, e come tale sottoposta alle limitazioni di cui all’art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la modificazione della sua destinazione, nel senso che detto bene in seguito alle opere innovative eseguite, presenti una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere. Se, invece, la modificazione della cosa comune non assume il rilievo appena specificato, ma risponde allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c.
L’apertura della porta di ingresso alla proprietà privata non altera l’entità materiale del bene “che andito o ingresso o pianerottolo era e tale resta”, dato che non opera la sua trasformazione né ne modifica la sua destinazione originaria”