Detrazioni fiscali

Detrazioni fiscali

Quesito:

Buongiorno,
sono gentilmente a chiedere delucidazioni su quanto sotto indicato:

1° caso –se in un condominio si effettuano lavori di ristrutturazione e quindi con detrazione fiscale, e lo stabile è adibito parte a residenziale e parte a negozi e/o uffici come si comporta l’amministratore?
Spetta la detrazione fiscale? In che misura? Come deve essere effettuato il conteggio?
Mi spiego meglio:
Condominio composto da 5 abitazioni – da 5 negozi e da 10 box. Spesa per rifacimento facciata 25000 più Iva. Come si effettua detrazione fiscale? e l’ Iva sarà al 10% o al 22%?

Oppure

2° caso -Condominio composto da 10 abitazioni e da un immobile occupato dalla banca.
Solo l’immobile occupato dalla banca possiede 420 mm di 1000.
Dovranno essere effettuati lavori di rifacimento tetto per circa 50000 € – come si effettuerà la detrazione? E l’iva puo’ essere al 10%?

ESPERTO ANAPIC RISPONDE:

La detrazione fiscale nella misura del 50% delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia spetta ai contribuenti assoggettati ad IRPEF che abbiano sostenuto spese di ristrutturazione per quanto concerne le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato e a condizione che queste siano rimaste a loro carico.
Nello specifico s’intendono:

• nudi proprietari
• titolari di diritti di usufrutto, uso, abitazione e superficie
• locatori e comodatari
• soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali per immobili non strumentali per l’esercizio dell’impresa né alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa medesima
• società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, nonché imprese familiari, per immobili non strumentali o merce

È possibile ammettere alla detrazione fiscale, nel caso delle spese sostenute per le parti comuni di un edificio, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (purché soggetto passivo IRPEF) qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.
Qualora tale percentuale sia inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Quando gli interventi di ristrutturazione siano realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la
detrazione spetta nella misura ridotta del 50%, in ossequio ai principi generali applicabili agli immobili promiscui.

Si fa notare come la possibilità di calcolare la detrazione relativamente alle spese sostenute per gli interventi in questione sia estesa anche alle pertinenze delle unità immobiliari residenziali possedute o detenute.

Ciascun avente diritto, infine, calcola la detrazione per le spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni condominiali sulla base delle quote millesimali.

Considerando il caso di specie, sia l’intervento di rivestimento e tinteggiatura di prospetti esterni sia l’intervento di rifacimento di manti di copertura sono da considerarsi interventi di manutenzione ordinaria se vengono effettuati senza modifiche alle tipologie di materiali, colori e ornamenti, ovvero in maniera similare ai preesistenti.
Pertanto, come sopra accennato, sono fiscalmente detraibili le spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria solo se effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale.
Ne consegue che sarà necessario procedere alla valutazione della quota parte della superficie condominiale con destinazione residenziale, al fine di vagliare l’opportuno inserimento, ai fini del conteggio, della quota inerente l’eventuale soggetto passivo IRPEF proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali.

Utilizzando sempre il principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, ovvero nell’ipotesi che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, si ritiene che la corretta aliquota IVA da applicare sia quella agevolata nella misura del 10%.

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