Fondo morosità condomini
Fondo morosità condomini
Quesito
Buonasera,
il fondo morosità deliberato dall’assemblea deve essere suddiviso fra i condomini non morosi in base ai loro millesimi di proprietà oppure in rate uguali per tutti?
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
“La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi. Tuttavia, l’istituzione di un “fondo morosi”, almeno fino alla riforma del 2012, è stata ritenuta legittima dalla giurisprudenza.
La creazione del fondo morosi integrava l’istituzione di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti. Tuttavia, in considerazione del fatto che chiedere un ulteriore esborso ai condomini che avevano già pagato le loro quote significava chiamare gli stessi a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà, secondo la giurisprudenza la relativa decisione assembleare poteva essere adottata solo con l’unanimità di tutti i condomini. Era legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza (ovvero nel caso in cui i creditori del condominio avessero esercitato azione esecutiva in danno delle parti comuni dell’edificio) (Cass. n. 13631/2001).
Si sottolinea che la riforma del 2012 ha novellato anche l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“. Ciò sembrerebbe escludere l’ipotesi eccezionale ammessa dalla giurisprudenza con la conseguenza che il fondo andrà, se del caso, deliberato con il consenso unanime di tutti i condomini. Inoltre si tratterà di capire come i Giudici riterranno di applicare la “parziarietà temperata” prevista dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione e, quindi, quando il terzo creditore avrà adempiuto l’obbligo di preventiva escussione dei morosi.”
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