Lavori di ristrutturazione e decoro architettonico
Lavori di ristrutturazione e decoro architettonico
Sono amministratore di un condominio definito orizzontale, composto da sette unità abitative disposte su due livelli con relative parti comuni.
Un condomino fa presente di voler ristrutturare il suo appartamento, l’intervento prevede un ampliamento della sua unità, con demolizione della parete di facciata del suo balcone (posto sul retro del condominio) e la conseguente parziale ricostruzione in muratura su parte di esso, creando una bussola d’ingresso alla sua abitazione.
Premesso che:
– sono stati presentati i progetti e la relativa documentazione agli enti preposti
– sono state date tutte le autorizzazioni necessarie, ad eccezione della concessione edilizia sospesa alla firma in attesa di ricevere il verbale di approvazione condominiale
– ogni spesa di esecuzione dell’opera sarà sostenuta dallo stesso condomino senza nessun costo aggiuntivo per il condominio
– il regolamento condominiale assembleare non prevede nessun divieto, se non, di sopraelevazione, di avvisi non dati all’amministratore per l’esecuzione dei lavori e che non venga danneggiato il godimento degli altri condomini nel rispetto del decoro del fabbricato
In questo caso l’intervento in esame altera una parte comune (la facciata) e di conseguenza l’estetica, data dall’insieme delle linee e dalle strutture ornamentali, riconducibili al decoro architettonico dell’edificio.
In materia condominiale tale intervento se realizzabile, come tecnicamente autorizzato dagli enti preposti, può essere considerato come innovazione, oppure con quali maggioranze qualificate può essere approvato?
Ringraziando, saluto cordialmente
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
La questione non va posta ed affrontata in termini di “approvazione assembleare”, in quanto l’intervento di cui si discute è di un privato. E’ quest’ultimo che intende, per ragioni personali, modificare la parte comune.
Si rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 1102 cod. civ., ai sensi del quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
In sostanza, il condomino di cui al quesito può fare quanto desidera, senza bisogno dell’approvazione dell’assemblea, se ed in quanto:
- a) dimostri che l’intervento non altera la destinazione della facciata;
- b) dimostri che l’intervento non impedisce agli altri condomini di fare uso della facciata secondo il loro uso;
- c) dimostri che l’intervento non crea problemi di stabilità e sicurezza dell’edificio;
- d) dimostri che l’intervento non è lesivo del decorso architettonico dell’edificio.
Per quanto sub a) non si vedono problemi: la facciata continuerà ad essere destinata a facciata.
Stesso discorso per quanto sub b): la facciata continuerà a “fare la facciata” e, quindi, gli altri condomini continueranno ad utilizzarla come prima, in linea con il loro diritto di comproprietà.
Darei per scontato che non vi siano problemi anche sotto il profilo della stabilità e sicurezza dell’edificio.
Resta la questione del decoro, invocando la quale l’assemblea potrebbe, in astratto, opporsi all’intervento.
In concreto, l’amministratore deve convocare l’assemblea per sottoporre alla compagine condominiale le intenzioni e, in concreto, il progetto del condomino direttamente coinvolto.
L’assemblea potrà limitarsi a prendere atto dell’intervento e dichiarare di considerarlo come un’applicazione dell’art. 1102 cod. civ. e, quindi, di nulla avere ad obiettare ad esso, oppure dichiarare la sua opposizione per la potenziale lesione del decoro del condominio.
E’ ragionevole immaginare che, se il condomino non accettasse tale presa di posizione, si arriverebbe ad un contenzioso, nell’ambito del quale la sussistenza o meno di una lesione del decoro architettonico sarebbe decisa dal Tribunale.