Maggioranza Assemblee e art 10 della L. 392/78.

Maggioranza Assemblee e art 10 della L. 392/78.

Quesito:

Avrei da sottoporre un questione relativo ai condomini che amministro:

I condomini che amministro sono a maggioranza comunale, la gestione si è conclusa il 30 settembre 2015 ed io ho preparato la rendicontazione ed il bilancio conclusivo
Ora però mi trovo nell’impossibilità di convocare l’assemblea in quanto il delegato comunale preposto alle case comunali, è stato trasferito ad altro incarico ed al momento nessuno in comune di occupa di questi alloggi e quindi anche se convoco l’assemblea non avrei la partecipazione del comune e quindi non avrei le maggioranza (tieni presente che il comune detiene quasi 600 millesimi)

Io sono chiaramente in difficoltà in quanto non potendo emettere note di spesa per la gestione 15/16 rischio di non avere la disponibilità per pagare i fornitori.

Ora mi chiedo:
Ho visto che l’art 10 della L. 392/78 prevede che gli inquilini che partecipano alle spese abbiano diritto di voto per la parte riguardante le spese di gestione ordinaria.
Io posso indire l’assemblea per la sola gestione ordinaria e conseguente approvazione del bilancio ed avere come maggioranza la partecipazione degli inquilini anche se non delegati dalla proprietà (comune); chiaramente avvisando il Dirigente comunale di questo?
Tieni presente che il Comune mi ha espressamente comunicato tutti i nominativi degli inquilini.

Oppure posso emettere rate di acconto sulla gestione 15/16 anche se non deliberate dall’assemblea?

Esperto ANAPIC risponde:

“L’articolo 10 della Legge 392/78 ha attribuito ai conduttori il diritto di voto nelle deliberazioni assembleari relative alle spese ed alle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell’aria, mentre nei casi in cui si discuta di impianti e servizi comuni, ha riconosciuto al conduttore la possibilità di intervenire alle riunioni condominiali senza possibilità di esprimere il voto che spetta alla proprietà.
In pratica, l’articolo in questione ha previsto una ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, la distinzione prevista dall’articolo in questione ha una rilevanza puramente interna tra i rapporti tra locatore e conduttore con la conseguenza che quest’ultimo non è titolare di un autonomo diritto di partecipazione all’assemblea e la sua mancata convocazione non ha effetti sulla validità dell’assemblea. In pratica, secondo i Giudici, l’eccezionalità della sostituzione prevista dall’articolo sopra menzionato non ha comportato modifiche al disposto dell’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del codice civile, con la conseguenza che l’avviso di convocazione della riunione assembleare deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore.

L’articolo 1135 c.c. stabilisce che all’assemblea spetta l’approvazione del rendiconto annuale e l’approvazione del preventivo delle spese e del relativo riparto. Pertanto, l’unico soggetto a poter stabilire l’anticipazione di pagamenti è l’assemblea che può autorizzare l’amministratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di conguaglio sulla base del bilancio approvato. In mancanza di una votazione assembleare, il condomino potrebbe, quindi, rifiutare il pagamento dell’anticipazione richiesta.

L’articolo 1136 c.c. stabilisce, invece, i quorum di costituzione e votazione della prima e della seconda convocazione: in seconda convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio e la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”

Postilla: il delegato comunale sarà anche stato trasferito, ma nulla vieta che venga nominato un nuovo delegato. Anche perchè dalla vacatio potrebbe derivare un danno al comune con conseguente responsabilità del dirigente dell’ufficio.

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