Quesito- modifica delle tabelle millesimali
Quesito- modifica delle tabelle millesimali
Buongiorno,
con la presente chiedo un vostro parere sul quesito richiestomi da un condomino:
Nel 1996 ho acquistato una casetta in un condominio di 60 unità, con millesimi 8. La tabella è stata fatta verso il 1980.
Successivamente al mio acquisto alcuni condomini hanno fatto qualche variazione. Nel 2005 era stato incaricato un geometra per rivedere la
tabella dei millesimi per tener conto delle variazioni intervenute, tenendo conto dei criteri della prima.
Ma vi fu l’opposizione di qualcuno e non fu approvata.
Il 30 agosto 2014 l’assemblea (ODG Punto 4 scelta del tecnico per formazione delle nuove tabelle millesimali) deliberò dopo aver esaminati i preventivi. Dopo breve discussione l’assemblea all’unanimità (dei presenti) conferisce l’incarico al tecnico prescelto.
Viene ribadito che le tabelle dovranno essere rifatte integralmente secondo i criteri e i coeficienti che il tecnico riterrà adeguati.
L’elaborato verrà sottoposto all’approvazione dell’assemblea.
Per cui mi chiedo:
Quale maggioranza potrà approvarle?
E’ possibile che dopo 30 anni vengano cambiati i criteri e i coefficienti anche in assenza di errore? E’ possibile che le case che non hanno subito modifiche possano vedere i millesimi aumentati, ed altre diminuiti?
E’ corretto che la decisione di modificare la tabelle possa essere decisa da una parte dei condomini e non dalla totalità assoluta?
In attesa di una vostra risposta porgo distinti saluti
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
Dare una risposta in materia di modifica delle tabelle millesimali non è semplice, considerata la nuova formulazione degli articoli di riferimento e alcune sentenze successive alla riforma che danno applicazione a principi giurisprudenziali elaborati prima della stessa.
Innanzitutto bisogna chiarire che le tabelle millesimali esprimono la proporzione tra il valore della singola unità immobiliare ed il valore complessivo del condominio.
L’articolo di riferimento è il 68 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile che è stato modificato a seguito della riforma del condominio.
L’attuale formulazione è la seguente: “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.”
L’articolo stabilisce che la tabella millesimale di proprietà serve a stabilire il riparto delle spese generali, delle spese di manutenzione ed è uno dei criteri per la “tabella scale”.
Il dettato normativo è completato dalla previsione dell’articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.”
L’articolo appena citato stabilisce che le tabelle millesimali vengono modificate all’unanimità, a meno che non ricorra uno dei casi particolari previsti dalla norma stessa.
Premesso quanto sopra, bisogna dire che la Giurisprudenza, prima della riforma, in materia aveva avuto una evoluzione. Le sentenze più risalenti, infatti, ammettevano la modifica delle tabelle solo con l’unanimità dei consensi.
Nel 1999, tuttavia, la Cassazione elaborava il principio secondo il quale la formazione o la modifica delle tabelle millesimali operata dalla maggioranza dei condomini era semplicemente inefficace rispetto agli assenti o ai dissenzienti.
Nel 2010, con sentenza a Sezioni Riunite, la Cassazione, stabiliva che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, così come quello di revisione, non avrebbe natura negoziale, ma la tabella serviva ad esprimere in termini aritmetici una già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo sui tali diritti. Pertanto, veniva sancita la possibilità di modificare le tabelle a maggioranza.
Questo principio è stato ribadito nel 2012 e la sentenza del 26 febbraio 2014, n. 4569 riconferma la decisione delle Sezioni Unite del 2010 n. 18477.
Nel caso esposto, sembra che in alcune delle unità immobiliari siano state apportate delle modifiche, ma non viene chiarito l’entità delle stesse nè viene chiarito se la richiesta di modifica sia stata avanzata da uno o più condomini. Si potrebbe, quindi, ricadere nell’eccezione prevista dallo stesso articolo 69 che prevede l’applicazione del quorum dettato dall’articolo 1136, secondo comma, c.c. ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
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