Quesito- revoca amministratore e contabilizzazione acqua-esperto ANAPIC risponde

Quesito- revoca amministratore e contabilizzazione acqua-esperto ANAPIC risponde

Buongiorno
Vi contatto poichè ho diversi problemi nel condominio gestito da un Amministratore totalmente alla mercè della famiglia che purtroppo possiede la maggioranza dei millesimi attraverso diversi appartamenti e negozi messi a reddito.
Spero quindi possiate darmi indicazioni su come agire.
Innanzitutto, l’anno di rendicontazione inizia il 5 settembre e termina il 4 settembre dell’anno successivo. Ad oggi, 10 marzo, non è ancora stata convocata assemblea per approvazione bilancio consuntivo 2013/2014 nè bilancio preventivo! Ritenete corretto agire in via giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore?
Seconda domanda: nel palazzo ci sono diversi inquilini, tra cui un bar e due studi dentistici, ma l’acqua viene pagata in base ai millesimi (io vivo da sola in un appartamento grande e pago di più del dentista!) poichè non ci sono contatori individuali.
Cosa posso fare per evitare questa errata imputazione dei costi?
Vi ringrazio anticipatamente

ESPERTO ANAPIC RISPONDE:

Per quanto riguarda il primo quesito, la Riforma del 2012 ha previsto la revocabilità dell’amministratore nel caso di assoluta mancanza di resa del conto della gestione.

Secondo la nuova formulazione dell’articolo 1130, n. 10) del codice civile, l’Amministratore deve rendere il conto annuale della propria gestione convocando l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno di gestione.

Per completare la risposta alla prima parte del quesito, premesso che l’amministratore può in qualsiasi momento essere revocato dall’assemblea, si sottolinea che lo stesso può essere revocato anche dalla Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. La nuova formulazione dell’articolo 1129 del codice civile, infatti, stabilisce che il ricorso al Giudice è possibile quando l’Amministratore non ha reso il conto della gestione riducendo il precedente termine che era biennale.

Per quanto riguarda il problema della contabilizzazione dell’acqua la Riforma in materia condominiale non ha previsto esplicitamente nulla in proposito.

Attualmente la base di ripartizione delle spese condominiali rimane l’articolo 1123 del codice civile. Il concetto è stato ribadito anche dalla Cassazione: ” In tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione spese consumo acqua condominiale, in mancanza di contatori installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.” (Cassazione Civile, Sezione Seconda del 01/08/2014, n. 17557).

Resta da dire, tuttavia, che il Legislatore ha tentato di affrontare nel corso degli anni il problema delle risorse idriche:  a partire dalla Legge 5 gennaio 1994 n. 36, che prevedeva l’installazione di contatori in ogni singola unità abitativa; con il D.P.C.M. n. 62 del 4 marzo 1996, con il quale si  ribadiva come “la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa”; per giungere al Decreto Legislativo n. 152 del 2006 (che ha abrogato la Legge 36) che all’articolo 146, a proposito del risparmio idrico, dispone che “entro un anno dalla data di entrata in vigore della parte terza del presente decreto, le Regioni, sentita l’Autorità di vigilanza sulle risorse idriche e sui rifiuti, nel rispetto dei principi della legislazione statale, adottano norme e misure volte a razionalizzare i consumi ed eliminare gli sprechi e in particolare a … f) installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa nonché contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano”

 

 

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