Quesito- spesa per sostituzione ringhiera, a carico del proprietario o del condominio?
Quesito- spesa per sostituzione ringhiera, a carico del proprietario o del condominio?
Ho appena acquistato il mio appartamento e mi sono accorta (cosa non visibile prima) che la ringhiera del balcone con affaccio su strada è molto rovinata, tanto da essere in alcuni punti staccata dal calpestio.
Per il momento ho effettuato a mie spese un intervento temporaneo di messa in sicurezza ma per risolvere definitivamente il problema (anche nell’ambito dei lavori di ristrutturazione che devo avviare) vorrei sostituire integralmente la ringhiera.
Premetto che questa ringhiera appartiene per 3 / 4 al mio appartamento e per il restante 1/ 4 all’appartamento comunicante.
Quello che vorrei sapere è se la sostituzione della ringhiera è un intervento di mia competenza o di competenza del condominio.
In questo secondo caso:
- qualora il condominio non deliberi in tempi brevi questo intervento posso cominciare ad effettuarlo io e poi chiedere un rimborso al condominio?
- qualora il condominio invece non approvi l’intervento posso comunque effettuarlo (l’intervento di messa in sicurezza è temporaneo e mi preoccupa la potenziale pericolosità della ringhiera) oppure mi è vietato intervenire su un’opera di pertinenza del condominio?
Il mio appartamento è al secondo piano.
Le tre finestre da destra sono del mio appartamento, la finestra a sinistra appartiene ad un altro appartamento.
Sul medesimo balcone ho intenzione di trasformare anche la finestra in una porta-finestra (al pari delle altre).
In questo caso sto chiedendo che questo intervento venga messo all’ordine del giorno per approvazione.
Tuttavia mi è stato detto che per questi interventi basta la comunicazione e non occorre l’approvazione.
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
Dall’analisi del quesito emergono diverse problematiche da approfondire necessariamente con la Signora.
Innanzitutto si pone un problema preliminare di responsabilità del venditore, quindi una questione privata tra la proprietaria dell’appartamento e il venditore della casa, che esula dal contesto condominiale .
Se effettivamente il danno fosse occulto, ovvero non conoscibile con l’ordinaria diligenza, detto in maniera semplicistica , la proprietaria di casa avrebbe il diritto di citare per i danni il venditore , il quale dovrebbe attivarsi per la sistemazione e quindi preoccuparsi circa la divisibilità tra spese a suo carico e quelle a carico del condomino.
Nel caso in cui dovesse provvedere l’attuale proprietaria e dimostrare l’ordinaria usura e non negligenza e cattivo uso del bene, allora avrebbe diritto di rivolgersi al Condominio per la parte esterna il balcone, come ringhiera e facciata , mentre resterebbero a suo carico le spese della parte interna quale prolungamento della propria proprietà.
Qualora il condominio o il venditore ( in quest’ultimo caso se intentata un’azione contro il venditore) non dovessero provvedere, la proprietaria dell’appartamento potrebbe agire per il ripristino e la messa in sicurezza se ne venisse ravvisata l’urgenza , con diritto di ripetizione delle somme, o intimare la sistemazione con un provvedimento d’urgenza emesso dal Tribunale su ricorso di parte.
Quanto al secondo quesito riporto un’eloquente quanto chiara sentenza della Cassazione che legittima l’apertura o modifica di porte e finestre nel caso in cui non incidono nella maniera più assoluta sulle parti comune così recita la sentenza “è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell’art. 1102 cc. gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., e sono l’espressione del legittimo uso delle parti comuni. Tuttavia, nell’esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all’art. 1120 cc. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino) (Cass. 3 gennaio 2014 n. 53)”
In questo caso il mio parere è di fare una valutazione tecnica preliminare, tramite professionista, circa la sussistenza o meno di interferenze con beni condominiali , dopodichè procedere autonomamente o tramite delibera condominiale.
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