Registro di Anagrafe condominiale,adempimenti, responsabilità per Amministratore di Condominio
Registro di Anagrafe condominiale,adempimenti, responsabilità per Amministratore di Condominio
Quesito
Egregi Sigg.ri
In materia di Anagrafe siamo gentilmente a chiedervi alcune informazioni sia chiarimento sia per un approfondimento personale. Più in particolare:
a) Ultimi riferimenti di legge e/o di norme/sentenze che identificano con puntualità quali informazioni è obbligo dell’amministrazione raccogliere e disporre;
b) In materia di “Anagrafe” siamo a chiedervi quando ricorrono obblighi in materia di raccolta documentale afferente lo stato degli impianti delle singole unità immobiliari vuoi destinate a abitazioni private, vuoi destinate a uffici vuoi destinate a esercizi commerciali.
c) Con riferimento al punto b ci è gradito sapere, a termini di norma, quando e in che misura l’Amministrazione (Amministratore) e/o il Condominio incorrono in responsabilità dirette a fronte di eventuali inadempimenti da parte dei singoli proprietari in materia di normativa sulla sicurezza e/o certificazione degli impianti presenti nelle rispettive proprietà che nulla hanno a “che fare” con i Condominio.
Grazie per un vostro cortese riscontro in merito
Esperto ANAPIC risponde:
Il registro dell’anagrafe condominiale è una delle novità introdotte dalla riforma del condominio, uno dei quattro registri (assieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l’amministratore deve tenere.
In base all’attuale formulazione dell’articolo 1130 c.c., rientra tra i compiti dell’amministratore: “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
La formulazione sopra riportata è frutto di una modifica introdotta nel codice civile con il Decreto Destinazione Italia che ha stabilito specificatamente che i dati relativi alle c.d. “condizioni di sicurezza” devono essere esclusivamente quelli riferiti alle “parti comuni dell’edificio”.
In base alla formulazione originaria della norma, invece, il registro dell’anagrafe condominiale doveva contenere, oltre alle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, “nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”. Si riteneva, sulla base della originaria formulazione, che i dati relativi alle condizioni di sicurezza dovessero essere riferiti, analogamente ai dati catastali, alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, circostanza che avrebbe potuto dare luogo a ingiustificate intromissioni nelle proprietà individuali.
Attualmente, quindi, l’amministratore assume una posizione di garanzia, nei confronti dei condomini, relativamente alle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni (ex art. 1117 c.c.) o, al più, delle parti comuni richiamate dagli artt. 1120 e 1122 c.c., in relazione alle particolari fattispecie ivi contemplate. Si ritiene, quindi, che sull’amministratore gravi un obbligo di denunciare eventuali motivi di insicurezza presenti nel condominio o nei suoi impianti. Tale riflessione è avallata dal fatto che la Giurisprudenza tende, in generale, a riconoscere a carico dell’amministratore, per suo compito istituzionale, l’obbligo di focalizzare l’attenzione sui rischi presenti all’interno di un condominio, rischi tanto più frequenti e gravi quanto sottovalutati, e successivamente di individuare e mettere in atto tutte le misure preventive e di protezione appropriate per eliminarli.
I dati che il registro deve contenere, come abbiamo visto, sono specificati nell’articolo 1130 c.c. ed il condomino non deve fornire prove documentali delle informazioni date all’amministratore per la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Tale circostanza è deducibile chiaramente da quanto espresso dal Garante per la protezione dei dati personali nella newsletter n. 387 del 23 aprile 2014: “Il condòmino non deve fornire prove documentali delle informazioni rese all’amministratore per la tenuta del “registro di anagrafe condominiale”. Può invece chiedere all’amministratore copia integrale, senza oscuramenti, degli atti e dei documenti bancari del conto corrente condominiale. Lo ha chiarito il Garante privacy in risposta ad alcuni quesiti rivolti da Confedilizia e da singoli cittadini sulle novità introdotte dalla legge n. 220 del 2012, che ha modificato la disciplina del condominio. L’Autorità ha ribadito innanzitutto che, in base alla disciplina privacy, l’amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da perseguire. Può, dunque, acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio – siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari – chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, l’atto di compravendita in cui sono riportati i dati”.
La posizione è ribadita, di fatto, nel provvedimento del Garante della Privacy, n. 106 del 19 febbraio 2015, che ha precisato, tra le altre cose, che la gestione ed il trattamento dei dati da parte dell’amministratore di condominio deve avere particolare riguardo ai principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza.
In pratica, il condomino può, ma non deve, allegare quanto gli richiede l’amministratore: l’obbligo si esaurisce con la comunicazione dei dati richiesti. Tuttavia, va sottolineato che, sempre grazie alla riforma, in caso di vendita dell’unità immobiliare al venditore conviene, comunque, trasmettere all’amministratore copia autentica dell’atto di compravendita, perché fino a quel momento egli rimane solidalmente responsabile con l’acquirente (nuovo condomino) per il pagamento dei contributi condominiali.”
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