Rifacimento guaina boxes, ripristino giardino, lastrico solare, ripartizione spese

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24 marzo 2016

Rifacimento guaina boxes, ripristino giardino, lastrico solare, ripartizione spese

Buongiorno,
ho 2 domande da sottoporre al Vostro esperto:
1. dovrei fare un riparto per un rifacimento della copertura box con guaina e autobloccanti e ripristino giardino . Devo ripartirlo secondo il criterio 1/3 proprietari box e 2/3 per millesimi di proprietà? oppure a tutti i condomini per millesimi di proprietà?
2. lastrico solare di proprietà condominiale, per un vizio di pendenze si accumula acqua a ridosso dei lucernari, causando infiltrazione nell’appartamento sotto stante. Per il rifacimento degli stessi lucernari il riparto deve essere fatto secondo il criterio 1/3 al proprietario sotto stante e 2/3 al condominio per millesimi di proprietà della scala sotto i lucernari oppure a tutto il condominio?

ESPERTO ANAPIC RISPONDE:

Il riparto spese per lavori di rifacimento della guaina box sovrastato dal giardino condominiale ha dato luogo a diverso dibattito tra Giurisprudenza e dottrina. Secondo un orientamento, la spesa di rifacimento o riparazione dell’impermeabilizzazione della copertura di boxes costituiti in corpi di fabbrica separati dall’edificio condominiale, qualora tali coperture siano utilizzate per sostenere un giardino condominiale sovrastante, è a carico pro quota millesimale di comproprietà di tutti i condomini e non dei soli condomini proprietari dei boxes, attesa l’utilità comune del giardino.
Se l’intervento è dovuto al giardino, potrebbe applicarsi il criterio del riparto in base ai millesimi di proprietà, trovando applicazione il principio generale secondo cui la ripartizione dei danni sta a carico di colui che li ha cagionati.
In altri casi, è stato ritenuto applicabile il principio previsto dall’articolo 1125 c.c.
Per quanto riguarda il lastrico solare, così come esposto, il quesito sembra fare riferimento ad un lastrico solare di proprietà comune e non in uso esclusivo.
Innanzitutto, chiariamo che il lastrico solare costituisce la copertura piana del fabbricato che, sostituendo il tradizionale tetto a capanna, può risultare calpestabile e accessibile.
Pertanto, se il suo uso o proprietà non appartengono in esclusiva a uno o più condomini, il lastrico solare rientra pienamente nella previsione di parte comune in base all’articolo 1117, n. 1), c.c.
In questo caso, di conseguenza, le spese per il suo rifacimento, si ripartiscono in base alla tabella della proprietà generale e in base al principio della verticale (verticale effettiva non virtuale) (C. Cassazione 1451/2014)

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